能捡大漏？隐患重重？揭开“法拍房”的神秘面纱_全球快看

北京日报客户端记者 魏婧

“少则省出一辆车，多则又省一套房”。伴随法拍房迅速升温，这种另辟蹊径在大城市安家的渠道，愈来愈多进入人们的视野。而不时曝出的黑中介、收房难等新闻，又令人对它望而生畏。法拍房究竟是怎样的一种存在？一位近期购买法拍房的“北漂”，以及经营法拍业务多年的企业创始人，为我们提供了客观、平实看待法拍房的视角——

(资料图片)

讲述人：桃桃妈妈，32岁，通过司法拍卖途径购房“捡漏”50万元。

居然就这么“网购”了一套房

我买的房子位于通州区通运街道，总价274.9万元，比周边同户型二手房便宜50万元左右。对我们这种手头不宽裕的刚需来说，省出这笔钱可以说是成功“上车”的关键。

50万元咋省的？答案是，买法拍房。

我和老公以前在长春老家生活，2019年，因为一个比较好的工作机会，我们来到了北京，后来生了宝宝。为人父母，自然想给孩子提供稳定的环境，我又拿到了工作居住证，买房念头很强烈。但我们在老家有房，北京买算是二套，手里180万元首付款几乎没啥挑选余地。去年3月，我第一次注意到“法拍房”的帖子，一口气刷了好几个小时，越看越兴奋，感觉终于有途径能实现买房梦想了！

就像二手房有网站可以浏览，法拍房也会通过一些平台挂出来。大小、朝向、价格……看了几个月，觉得我这套各方面还行，就决定参拍。先提交资料以审核购房资格，再转一笔起拍价10%的保证金，没拍成原路退回。我这套房起拍价是223万元，保证金交了22万元。

拍卖那天是去年8月11日，上午9点开始，共5个人参拍。前20分钟大家出价很快，每次加价1.1万元。但我只是观望，没有出手。这里涉及到“节奏”把控，周边二手房价格大约320万，我的心理预期是270万，那么在250万以下时，大可由着别人先去“厮杀”。

等到出价速度减慢，场上就剩下了我真正的“对手”。那个人出到269万时，我赶紧占住270万的“关键位置”。果然，他犹豫了几分钟才又拍了一手，我马上再跟。这也是个心理战，让对方以为自己还有很多预算，志在必得……当系统提示成交，我还是有些发懵，居然真就这么网购了一套房！

所有人第一句话“你胆真大”

对法拍房来说，拍下房子还远谈不上结束。我要马不停蹄拿着法院给我的交付单，以及银行贷款证明等资料，去房管所办理过户、领房本、收房等。

我的房本办理还算快，此前我从未进入过这套房，收房时真有点像“开盲盒”，前一晚甚至还梦到屋里有条蛇。好在房子没遇到人住，状态比想象中好一些。

整个过程我没向任何人提及，收了房才和同事聊起。所有人第一句话都是，“你胆真大”。有个同事说，他也曾关注过法拍房，但经多番了解风险后还是放弃，选择了二手房。

法拍房的价格是巨大优势，隐患更要重点考量——根据规定，法拍房的产权、欠费、户口状况，后续腾退等等，均由买受人自行核查承担风险。这就完全在于个人选择，像我资金有限，必须手勤嘴勤眼勤，付出时间精力去研究。我是个行动力特别强的人，会实地跑到目标小区看环境。找中介带看同户型，打听欠费状况，甚至还去网上搜判决书，了解房子因为什么案子被拍卖。

最幸运的是，我这套房没有遇到恶意出租。因为法律规定，如果房屋存在有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除。有的房主为了保住房屋，会找人住进去，签上十几年的长合同，甚至用一些非常手段占着不走，让买家无法收房，那就非常头疼了，住进去可能会遥遥无期。

目前我只和家人说买了房，没提“法拍”，怕老人觉得不吉利。我倒不在意，等过几年需要置换，可能我还会考虑法拍房。

讲述人：曹辉，北京东方瀚海拍卖有限公司董事长，从事法拍行业7年。

“稀缺”法拍房可能价格更高

今天上午，我们同时有4位客户在法拍。可以来公司会议室，也可以业务经理去到客户家，只要能联网就行。但必须客户亲自出价，全程还要录音录像，避免后续纠纷。

做法拍业务就是这样，每一步都得谨慎细致，考虑周全。

比如报价，客户对哪个房子感兴趣。我们要把近一年同小区同户型二手房价格摸清楚，算出加上佣金税费的总价，以此让客户定一个法拍房的心理预期。避免头脑一热，拍着拍着发现比二手房还贵了。

房屋勘查，是重中之重。北京目前每月发布七八百套法拍房，其中90%我们会在挂出48小时内做第一遍勘查。重点是有无欠费，占用情况，能否配合腾退等等。后续可能还会再去第二次、第三次，电表有没有转，把手上有没有灰尘，走访左邻右舍……只有尽量收集房屋瑕疵，才能告诉客户这套房能不能拍，能不能办下房产证、顺利收房。

法拍房的流拍率很高，我们统计每个月将近一半房屋是流拍的，尤其是商业地产。有些房屋没有产权，那折扣再大也不建议去拍。有的存在巨额欠费，买下来也并不划算。

最麻烦的还是占用腾退问题。很多客户是已经成交，发现后面搞不定才来找我们。包括我们也免不了遇到节外生枝的情况，之前房里没人，客户一成交，住进去一家子人，放高利贷的拿菜刀的抱煤气罐的都遇到过，对抗性非常强。就算对方是违约占用，咱也不能硬来吧？

让人腾退，各种方式都有，主要还是沟通。比如和买受方商量，拿一些钱出来安抚，对方或许愿意配合。我们采购部常年会采购鸡蛋水果礼品，近20人的腾退部，是公司的核心骨干，一套房谈上十几次都很正常。这个过程，特别能诠释什么叫“没有金刚钻别揽瓷器活”。

当然，法拍房并不天然意味着低价。两个月前我们帮客户拍一套望京片区的房子，处在园区正中间，南北通透，毛坯状态。二手房单价13万，法拍房是13.5万成交的。当时我们反复提醒，价格已经超出二手房市场价，客户就是坚持要拍。客户认为这套房是最好户型！遇到了，是很稀缺抢手的。

一套房平均8人参拍9折成交

创建法拍公司之前，我做了十多年二手房和新房业务，后来关注到法拍业务。

以前的司法拍卖几乎都是线下，在全国公开的刊物发布信息，参拍者现场举牌报价。这种方式存在一定局限性，有些机构会低价拍下房屋再卖给客户，赚取差价，客户甚至都不知道自己买的是法拍房。

2017年，司法处置全面推广网络拍卖，委托5家网络平台进行公开公平公正的拍卖，2019年又增加2家，达到7家。以阿里和京东平台所挂房源最多，能占到总量7成以上。

“瀚海”是在2016年10月底注册的公司，可以理解成我们也是房屋中介，只不过专门面向法拍房服务这个小众市场。

不过，我能感觉到市场热度近年来在明显走高。从房源数量看，2017年北京法拍房每月50套左右，2018年就上百套了，然后200多套，400多套，到现在每月近800套房源挂出来。客户方面，起初主要是投资客委托，后来很多人听说便宜来问，我们要解释什么是法拍房、注意事项等等。现在来的客户，基本都有所了解，直奔主题，很少需要从头去科普了。

看到的人多，竞争也更激烈。最早一套房4、5个人参拍，能以市场价7-7.5折成交。现在平均8个人拍一套房，9折成交。还是有优惠，但很难捡到“大漏”。特别便宜的房，也不推荐拍。

做法拍业务，其实很讲究“随缘”。出来一套房，条件没得选。为了价格，在学区、位置、户型等方面可能总要有所牺牲。很多客户拍着拍着就算了，转向二手房，这都没法强求。我们筛选合适的房子，与有意愿的客户不断匹配，像漏斗一样一步步推进就好。

从机构角度，我认为行业规范发展非常重要。存在小机构员工为了赚快钱，故意隐瞒房屋瑕疵来促进成交，拿了提成就走人，出现问题后这种公司很难兜底，也会影响民众对政府机构的认知。未来一定是法院、司法辅助机构、规范的法拍机构等社会力量共同参与，更好去解决司法拍卖问题，促进司法拍卖行业健康、有序、长远发展。