“割肉”超级房产？机构抄底

深圳今年最大手笔的房产投资即将出现。

昨日（2023年6月25日），据浙商银行股份有限公司（下文简称“浙商银行”）公告显示，拟花23.34亿买入福田区下沙KKONE旁的中洲滨海商业中心西塔写字楼。

(资料图)

虽然不少有钱人或者大机构对深圳都持有长线看好的态度，但在深圳楼市熄火周期，大手笔买入深圳还是比较罕见。

根据浙商银行公告的显示，拟购置中洲滨海商业中心西塔（1栋A座）第 1-21层作为营业办公用房使用。

其中还包括地下第3、4层共100个停车位的免费专属使用权、西塔楼顶北向广告位免费专属使用权等。

总价约 22.65 亿元。

如果算上税费（增值税 5%、契税、印花税等）约0.69 亿元，总共是约23.34 亿元。

按照购置面积和总费用计算，均价约5.67万元/平。

根据莱坊发布的2023年第一季度《深圳甲级写字楼市场报告》显示，今年1季度深圳写字楼成交才出现4宗大单交易，并且交易总金额还不到6亿（约5.97亿）。

所以浙商银行的这笔接近24亿的投资，算是今年深圳楼市今年最大手笔的写字楼投资。

并且还是一笔非常典型的一线核心资产投资。

因为这笔买卖位于福田区上沙下沙片区，临近福田口岸，处于滨河大道城市金线，远眺能看深圳高尔夫草坪，红树林自然保护区和深圳湾海域，距离深圳市民中心和深圳湾公园都不算远。

旁边就是深圳人气十足约10万㎡非常顶级的时尚潮流购物中心，步行不到400米是下沙地铁站口，还有地铁7、11号线汇聚在周边以及20条公交线路。

项目周边一公里范围内还拥有KKONE、BO SPACE、车公庙等超级商业圈。

所以地段上的配套非常丰富。

周边的住宅小区房价基本也都在12万/平以上。

项目位置这么优越，又是以长期租金作为回报的写字楼，可以说是天然的现金奶牛。

如果不到迫不得已很少房企会愿意把这样一线超核心位置的资产打包出让。

而且这个项目也算得上是中洲的经典作品，前期能看到倾注了大量的人力物力，集团层面也常常拿来做案例。

那么是什么原因让中洲控股愿意割爱？

大致可以从中洲控股近几年的动态消息中找到一些蛛丝马迹。

比如公司有点入不敷出，需要靠卖子公司求生。

2019年，中洲控股就曾为了利润增长好看一点，把子公司中洲控股香港卖掉。

比如作为深圳曾经的“拿地大王”，在销售额达到历史峰值后，拿地收缩了不少。

2019年—2021年，中洲控股通过村企合作、股权收购、招拍挂等方式仅新增4幅土地，总土地面积21.77万平方米。

比如在2022年年度报告中，中洲控股表示“企业承受着行业周期调整和内外部环境带来的前所未有的经营压力”。

再比如收入大幅减少，手中资产也跟着大环境跌价。

2022年，中洲控股营业总收入70.83亿元，和2021年的86.76亿元相比，同比下降18.36%；归属母公司净利润只有7966.3万元，同比下降61.32%。

而在利润下滑的情况下，去年中洲控股依旧计提不少存货跌价准备。

存货跌价准备只有手里的资产卖掉后比当初买回来的成本还低的时候才会计提。

相比2019年中洲计提存货跌价准备的11个项目（共3.36亿元），2022年增加到22个（共2.09亿元）。

根据中洲控股的财务报表数据显示，截至2022年末，公司存货账面余额为272.65亿元，相应的存货跌价准备为11.8亿元。

一边是减少了的收入以及正在缩水的资产，另一边则是不小的债务。

根据合并资产负债表数据显示，中洲控股的流动负债合计179.67亿元；公司及子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2022年12月31日还有80.19亿元担保金额尚未结清。

所以对中洲控股来说，选择卖掉一部分优质的资产，加速回血，保住还在开发的项目，不失为退而求其次的选择。

作者 |骑猪英雄